该留在建屋局 2.6% 的优惠贷款,还是转贷到银行?
> 快速看(2026 年 8 月 31 日):最便宜的组屋固定利率是 Maybank 的 1.45%,但这一档须在该行存入合格存款;实际区间为 1.45% 至 1.78%,对比建屋局的 2.6%。须留意的时间点:POSB 三年期固定利率将由 1.70% 调升至 1.78%,适用于 2026 年 9 月 1 日起接受的批准书。
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新加坡 5 大组屋房贷(2026):建屋局 2.6% 对比银行固定利率 1.45% 起,DBS、OCBC、UOB 与渣打全面比较
该留在建屋局 2.6% 的优惠贷款,还是转贷到银行?截至 2026 年 8 月 31 日,组屋适用的银行固定配套约在 1.45% 至 1.78% 之间,转贷仍能省下可观利息。今天有一个明确的时间点要留意:根据 DBS 官网,POSB 三年期固定组屋利率将由 1.70% 调升至 1.78%,适用于 2026 年 9 月 1 日起接受的贷款批准书。本文比较 2026 年新加坡 5 大组屋房贷选项(建屋局优惠贷款、DBS/POSB、OCBC、UOB 与渣打银行),并解析改变头期现金门槛的 75% 贷款比例新规。
Marcus Wong2026-04-299 分钟阅读更新于 2026年8月31日
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建屋局优惠贷款
建屋局的预设方案,也是最不会变动的一个。利率与公积金普通户头(OA)利率挂钩 +0.1 个百分点,而 OA 在 2026 年 7 月 1 日至 9 月 30 日处于法定 2.5% 最低保障利率,因此这个利率十多年来一直稳定在 2.6%。OA 利率背后的市场公式在 2026 年 2 月至 4 月仅算出 0.32%,远低于保障利率,所以 10 月的季度检视几乎不可能调动它。请注意贷款比例上限已于 2024 年 8 月 20 日由 80% 下调至 75%,因此建屋局贷款已不再比银行借得多,两者都需付 25% 头期。适合:首购 BTO、想要简单、想要利率永不变动,并能以公积金全额支付这 25% 而无需动用现金的买家。代价:比目前的银行固定配套贵约 0.8 至 1.15 个百分点,以 S$40 万贷款计算,一年约 S$3,200 至 S$4,600。可日后转贷到银行,但一旦转出就无法转回。
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DBS
新加坡最大银行,多数组屋屋主的预设选择,也是这五家中唯一完整公布组屋利率的一家。有两个配套,而便宜的那个反而比较不显眼。三年期固定组屋贷款为 1.78% 年利率,适用于 2026 年 9 月 1 日起接受的贷款批准书;DBS 官网明确写明,在 2026 年 8 月 31 日或之前接受者可保留原本的 1.70%,也就是说这次调涨正在发生。五年期 FHR6 组屋贷款目前为 1.60% 年利率,比固定配套还便宜,并附带前五年利率不超过 2.50% 的封顶机制,满三年后可免费转换配套。POSB 组屋贷款另有部分还款不收罚金、卖房结清也不罚金;转贷客户可获现金回赠以支付律师费与估值费,并在 2026 年 12 月 31 日前申请可获免费持久授权书(LPA)认证。经纪商列出的三年期固定最低贷款额为 S$250,000。DBS 另有 2026 年 7 月 1 日至 10 月 31 日的转贷现金回赠,金额随贷款额分档。如果您本来就用 DBS,选这家最顺手。
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OCBC
OCBC 的组屋房贷定价长期位居本地银行前列,经纪商在扣除现金回赠与律师费补贴后,常将其列为三年期总成本最低的一家,但每月排名都可能变动。2026 年 8 月下旬经纪商列出的是两年期固定 1.65%,最低贷款额 S$400,000。真正的差异化优势不在利率,而在 OCBC 官网写明的条款:其 SORA 配套允许在头两年内提前偿还最多 50% 的贷款本金,远高于外界常引用的 20%;另有新贷款满一年后可免费转换其他定价配套。若您预期年终奖或意外收入、想提早削减本金,这是实打实省下的利息。OCBC 也公布了促销配套:一个月复合 SORA + 0.98%(第一至二年),其后 + 1.40%;不过经纪商谈到的三个月 SORA 加码更窄。适合:重视成本、想要弹性还款的借款人。由于条款因配套而异,请在贷款批准书(Letter of Offer)中确认提前还款额度后再据此规划。
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UOB
UOB 的卖点是灵活性,而它目前的优惠在这五家中也最具体。网上申请 UOB 组屋房贷可获最高 S$2,700 的现金与高岛屋礼券,其中转贷现金部分最高 S$2,000,优惠至 2026 年 9 月 30 日。礼券分档已公布:贷款额 S$300,000 至不足 S$500,000 送 S$200,S$500,000 至不足 S$1,000,000 送 S$400,S$1,000,000 及以上送 S$700。利率方面,UOB 只公布浮动配套:限量额度的三个月复合 SORA + 0.70%(第一至二年)、+ 0.80%(第三年)、其后 + 1.00%,锁定期两年,最低贷款额 S$250,000。以 2026 年 8 月下旬的 SORA 水平换算约为 1.85%,高于本文的各固定配套,而且仅限新的直接向银行申请客户,经由经纪商递件并不符合资格。任何固定利率配套,UOB 都要求填写联络表格洽询。所谓的灵活性确有其事,但条件明确:自首次放款起满 24 个月后,可享一次免费配套转换,以贷款批准书条款为准。适合:想拿网上申请优惠、并保留中途换配套而不付再融资费用的借款人。
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渣打银行:外资银行选项,但有但书
值得了解,主要是因为一个常见且代价不小的误解。渣打知名的 MortgageOne 抵销户头(以关联存款抵销贷款利息)仅适用于私人住宅,组屋不能用,最低贷款额 S$100,000。过去指引组屋屋主去看的产品是 HDB Home Suite,提供固定利率、SORA 挂钩与定存利率(FDR)配套,锁定期满后可免费转换。据此规划前请先确认一件事:截至 2026 年 8 月 31 日,「HDB」与「Home Suite」这两个词在渣打的房贷首页、MortgageOne 页面与绿色房贷页面上都完全找不到,旧的 HDB Home Suite 网址也已返回 404。该行官网目前只列出 MortgageOne、贷款重新定价(Loan Repricing)与绿色房贷。经纪商仍列有渣打针对已建成物业的固定与 SORA 配套,其列出的条件为:最低贷款额 S$100,000、最高为购价的 75%、年龄 21 至 65 岁、新加坡公民与永久居民年收入至少 S$30,000(外籍人士 S$36,000)。适合:本来就是渣打客户、愿意直接找房贷专员询问的借款人。其余读者请先确认组屋配套是否仍然存在,再据此规划。
Visit website新加坡组屋房贷选项,均于 2026 年 8 月 31 日在各贷款机构官网核实。银行未公布的固定利率取自经纪商利率表(MortgageWise 2026 年 8 月 24 日、DollarBack 2026 年 8 月 30 日),属参考值而非报价。
| 贷款机构 | 主要利率 | 最低贷款额 | 锁定期 | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| HDB Concessionary | 2.6% p.a., unchanged | None | None | Dearest rate here, but the 25% downpayment can come entirely from CPF with no cash. You can leave for a bank later, never come back |
| DBS / POSB | 1.78% 3-year fixed from 1 Sep 2026 (1.70% if accepted by 31 Aug); 1.60% on the 5-year FHR6 package, capped at 2.50% for 5 years | S$250,000 (POSB 3-year fixed) | 3 years (fixed) | The 1.70% is gone from tomorrow. No penalty on partial repayment or on sale |
| OCBC | 1.65% 2-year fixed (broker); 1M SORA + 0.98% published on OCBC's own site | S$400,000 at the broker rate | 2 years | Prepay up to 50% of the loan in the first 2 years, and switch package free after year 1, but new loans only |
| UOB | 3M SORA + 0.70% for years 1 to 2 (about 1.85% at 24 Aug SORA); fixed rates quoted privately | S$250,000 | 2 years | The SORA package is a limited tranche for new direct-to-bank customers, so brokered applications do not qualify |
| Standard Chartered | Quoted per profile, nothing published | S$100,000 (broker-quoted) | Varies | Standard Chartered no longer names any HDB product on its own site. MortgageOne, the offset account, is private property only |
| Maybank (not ranked here) | 1.45% to 1.65% 2-year fixed, the cheapest HDB fixed rate on either broker table | S$200,000 | 2 years | The 1.45% floor needs a qualifying Maybank deposit of roughly S$30,000 to S$50,000, and redemption in the lock-in costs 0.75% to 1.50% |
建屋局 2.6% 为何没变,也不会变
这 2.6% 并非随意订定。它与公积金普通户头(OA)利率挂钩 +0.1 个百分点,而 OA 在 2026 年 7 月 1 日至 9 月 30 日处于法定 2.5% 最低保障利率。OA 利率背后的市场公式(本地主要银行利率的三个月平均)在 2026 年 2 月至 4 月仅算出 0.32%,与保障利率差距极大。建屋局每年 1 月、4 月、7 月与 10 月检视利率,但以这组数字来看,10 月不会有任何变化。
1.4% 以下的利率不是给您的
比较网站主打 1.30% 至 1.40%,那些属于大额贷款档。MortgageWise 自己的利率表(2026 年 8 月 24 日)就写明其最低住宅利率的最低贷款额为 S$1,500,000。回到实际的组屋贷款规模,情况完全不同:OCBC 两年期固定 1.65% 的门槛是 S$400,000,DBS 两年期固定 1.65% 是 S$500,000,POSB 组屋三年期固定则是 S$250,000。一般组屋买家拿到的是较高的一档。
各银行实际公布了什么
「新加坡银行从不公布组屋利率」这个说法只对了一半,而错的那一半会让您少打一通电话:
| 银行 | 官网公布的内容 | 未公布 |
|---|---|---|
| DBS / POSB | 组屋三年期固定 1.78%(2026 年 9 月 1 日起接受的批准书);五年期 FHR6 组屋贷款 1.60%,附 2.50% 利率封顶 | 无重要遗漏 |
| UOB | 3M 复合 SORA + 0.70%(第一至二年)、+ 0.80%(第三年)、其后 + 1.00% | 所有固定利率,须填联络表格 |
| OCBC | 1M 复合 SORA + 0.98%(第一至二年)、其后 + 1.40% | 其固定利率 |
| 渣打 | 什么都没有,连组屋产品都未列出 | 全部 |
而其中的门道跟直觉相反:同样这几家银行,经纪商利率表上的加码比银行官网公布的更窄,因为利率是按贷款额、收入与年限分档的。请把官网利率当作上限。
供您试算浮动配套时参考:根据 MortgageWise 利率表转载的金管局(MAS)数据,截至 2026 年 8 月 24 日,三个月复合 SORA 约为 1.15%,一个月约为 1.20%。因此 UOB 公布的 3M SORA + 0.70% 约等于 1.85%,高于上述各固定配套,这也是目前固定利率占优的原因。
真正的取舍是现金,不是额度
过去建屋局贷款能借得更多,现在已经不是了。自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局优惠贷款的贷款比例上限降至 75%,与银行贷款相同,两者都需付 25% 头期。真正的差别在现金:建屋局的 25% 可全额动用公积金,银行贷款则至少要有房价的 5% 为现金,而且固定期满后利率会浮动。
如何比较而不浪费一个月
- 先算 MSR。对多数组屋买家而言,30% 的房贷偿还比率会比 75% 的贷款比例更早卡住您,因此还清一笔车贷,往往比把利率压低 0.1% 更能提高可贷额度。
- 在同一周内向两三家银行取得正式报价。利率每月重新定价,过期的报价毫无意义。
- 排名前先扣掉各项优惠。现金回赠、律师费补贴与锁定期条款,对三年期总成本的影响经常大于表面利率。
- 看清弹性条款。OCBC 头两年最多可提前偿还 50%、UOB 满 24 个月一次免费转换、POSB 部分还款不罚金,若您预期有奖金或打算卖房,这些都是实打实的钱。
延伸阅读
常见问题
2026 年建屋局贷款还是银行贷款好?
银行贷款更便宜。截至 2026 年 8 月 31 日,组屋适用的银行固定配套约在 1.45% 至 1.78% 之间,而建屋局为 2.6%。以 S$40 万贷款计算,0.8 至 1.15 个百分点的利差,一年约为 S$3,200 至 S$4,600 的利息。真正的决定因素通常是现金,而非贷款比例:自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局与银行贷款的上限同为 75%,两者都需付 25% 头期。差别在于建屋局的 25% 可全额动用公积金普通户头,银行贷款则至少要有房价的 5% 为现金。若您手上没有这笔现金,或想要利率永不变动,选建屋局。若您有充足现金、可承受固定期满后的浮动风险、想节省利息,选银行。可日后由建屋局转银行,但银行不能转回建屋局。
现在新加坡最便宜的组屋房贷是哪一家?
以 2026 年 8 月 31 日的数字来看,最便宜的组屋固定利率是 Maybank 的两年期固定 1.45%,它同时出现在 DollarBack 的组屋利率表(2026 年 8 月 30 日)上,也是 1.45% 至 1.65% 区间的下限。追这个数字前请先看条件:1.45% 这一档须在 Maybank 存入约 S$30,000 至 S$50,000 的合格存款,最低贷款额 S$200,000,两年锁定期内赎回须付 0.75% 至 1.50% 罚金。若不想附带存款条件,最便宜的干净数字是 DBS 官网公布的 POSB 五年期 FHR6 组屋贷款 1.60% 年利率,它另附前五年利率不超过 2.50% 的封顶机制,满三年后可免费转换配套。其后是 OCBC 与 DBS 约 1.65% 的两年期与三年期固定配套,再来是 POSB 三年期固定 1.78%(适用于 2026 年 9 月 1 日起接受的批准书)。请忽略比较网站上 1.30% 至 1.40% 的标价:MortgageWise 自己的利率表就写明其最低住宅利率的最低贷款额为 S$1,500,000,那是私宅档,一般组屋买家拿不到。
建屋局 2.6% 的优惠利率会在 2026 年 10 月调整吗?
几乎可以确定不会。建屋局优惠利率与公积金普通户头(OA)利率挂钩 +0.1 个百分点,每年 1 月、4 月、7 月与 10 月检视一次。而 OA 利率本身取「市场公式(本地主要银行利率的三个月平均)」与「法定 2.5% 最低保障利率」中较高者。公积金局官网列出该公式在 2026 年 2 月至 4 月期间的结果为 0.32%,离保障利率还差得很远,因此 OA 维持 2.5%,建屋局维持 2.6%。这个格局已持续十多年。截至 2026 年 8 月 31 日,公积金局只公布到 2026 年 9 月 30 日的利率;10 月至 12 月的数字通常在 9 月下半月公布。请以 2.6% 为规划基准,把变动当成意外而非常态。
新加坡的银行会公布组屋房贷利率吗?
有些会,而不公布的那几家正是您必须主动去问的。DBS 完整公布两个 POSB 组屋配套:三年期固定 1.78%(适用于 2026 年 9 月 1 日起接受的批准书),五年期 FHR6 贷款 1.60%。UOB 公布浮动促销配套为三个月复合 SORA + 0.70%(第一至二年),但固定利率一律要求填写联络表格。OCBC 公布一个月复合 SORA + 0.98% 的促销配套。渣打不公布任何利率,且截至 2026 年 8 月 31 日,其房贷首页完全没有列出组屋产品。重点在于:公布出来的数字通常是您能拿到的最差一档。同样这几家银行在经纪商利率表上的加码更窄,因为利率是按贷款额、收入与年限分档的。请把官网利率当作上限,并在同一周内取得至少两份正式报价。
组屋房贷可以再融资吗?
可以。建屋局贷款转银行贷款随时都可办理,且无罚金。银行转银行也很常见,通常每 2 至 3 年锁定期满后办理。请注意几点:最低贷款额(多数银行约 S$200,000 才受理,Maybank 自身门槛为 S$200,000,POSB 三年期固定则要求 S$250,000);律师费 S$1,800 至 S$3,000,除非银行代付;以及原贷款的锁定期罚金,锁定期内转贷通常为未还本金的约 1.5%。核实当下有两项转贷优惠正在进行:UOB 转贷现金回赠最高 S$2,000,属最高 S$2,700 优惠组合的一部分,至 2026 年 9 月 30 日;DBS 的转贷现金回赠期为 2026 年 7 月 1 日至 10 月 31 日,金额随贷款额分档。
2026 年组屋头期款要多少?
两者都是 25%。建屋局贷款「只要 20%」的说法已经过时。自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局优惠贷款的贷款比例上限已由 80% 下调至 75%,与银行贷款一致。真正的差别在于付款方式。建屋局贷款:25% 头期,可全额用公积金普通户头支付,无需现金。银行贷款:同样 25% 头期,但至少要有房价的 5% 为现金,其余 20% 可用公积金或现金。印花税(BSD,以及 ABSD 若适用)另计。以 S$50 万房价为例:建屋局贷款需 S$12.5 万头期,可全用公积金;银行贷款同样需 S$12.5 万,其中 S$2.5 万必须是现金,S$10 万可用公积金。
2026 年组屋房贷最多能借多少?
有三道上限,以最低的一道为准。第一是贷款比例(LTV):自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局贷款与银行贷款同为购价或估值(取较低者)的最高 75%。第二是房贷偿还比率(MSR):每月房贷供款不得超过月总收入的 30%,适用于组屋以及向发展商购买的执行共管公寓(EC)。第三是总偿债比率(TDSR):所有每月债务(含车贷、私人贷款、信用卡最低还款)合计不得超过月总收入的 55%。实务上,多数组屋买家受限的是 MSR,因此申请前先清掉既有债务,往往比四处比价压低利率更能提高可贷额度。
组屋可以用渣打 MortgageOne 吗?
不可以。MortgageOne 是抵销型户头(关联储蓄户头的现金可抵销贷款利息),仅限私人住宅,最低贷款额 S$100,000。渣打官网产品页写明适用于私人住宅,因此不论您存入多少现金,组屋都不符合资格。这一点常让买家搞混,因为 MortgageOne 是渣打最广为人知的房贷产品。渣打过去针对组屋的产品是 HDB Home Suite,但截至 2026 年 8 月 31 日,「HDB」与「Home Suite」这两个词在渣打的房贷首页、MortgageOne 页面与绿色房贷页面上都完全找不到,旧的产品网址也已返回 404。若您就是看中抵销功能:目前本地银行都没有为组屋贷款提供真正的抵销户头,那需要购买私宅才行。