该留在建屋局 2.6% 的优惠贷款,还是转贷到银行?
> 快速看(2026 年 9 月 25 日):组屋适用的银行利率为 1.45% 至 2.08%,对比建屋局的 2.6%(公积金局已确认维持至 12 月 31 日)。银行官网自行公布的最便宜利率是 POSB 新推出的 CPF-OA 组屋贷款,三年 1.78%。值得留意的优惠:UOB 网上申请优惠(最高 S$2,700)已续推, 申请截止 2027 年 3 月 31 日。
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新加坡 5 大组屋房贷(2026):建屋局 2.6% 对比银行固定利率 1.45% 起,DBS、OCBC、UOB 与渣打全面比较
该留在建屋局 2.6% 的优惠贷款,还是转贷到银行?截至 2026 年 9 月 25 日,组屋适用的银行配套约在 1.45% 至 2.08% 之间,转贷仍能省下可观利息。POSB 已更换组屋贷款配套:新推出的三年期 CPF-OA 组屋贷款 1.78% 起,与公积金普通户头利率挂钩并低于该利率;三年期固定利率现为 2.08%;1.60% 的 FHR6 配套已不再提供。公积金局 9 月 22 日确认建屋局利率维持 2.6% 至 12 月 31 日,UOB 网上申请组屋房贷的优惠则已续推至 2027 年 3 月 31 日。本文比较 2026 年新加坡 5 大组屋房贷选项(建屋局优惠贷款、DBS/POSB、OCBC、UOB 与渣打银行),并解析改变头期现金门槛的 75% 贷款比例新规。
Marcus Wong2026-04-299 分钟阅读更新于 2026年10月5日
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建屋局的预设方案,也是最不会变动的一个。利率与公积金普通户头(OA)利率挂钩 +0.1 个百分点,而公积金局于 2026 年 9 月 22 日确认,OA 在 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日维持法定 2.5% 最低保障利率,因此建屋局利率今年余下时间都是 2.6%,十多年来一直如此。OA 利率背后的市场公式在 2026 年 2 月至 4 月仅算出 0.32%,远低于保障利率,所以 2027 年 1 月的下一次检视也几乎不可能调动它。请注意贷款比例上限已于 2024 年 8 月 20 日由 80% 下调至 75%,因此建屋局贷款已不再比银行借得多,两者都需付 25% 头期。适合: 首购 BTO、想要简单、想要利率永不变动,并能以公积金全额支付这 25% 而无需动用现金的买家。代价: 比目前的银行配套贵约 0.5 至 1.15 个百分点,以 S$40 万贷款计算,一年约 S$2,000 至 S$4,600。可日后转贷到银行,但一旦转出就无法转回。
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新加坡最大银行,多数组屋屋主的预设选择,也是这五家中唯一完整公布组屋利率的一家。POSB 已重建组屋贷款配套,我们过去推荐的 1.60% 五年期 FHR6 配套已不再列出。现在的主打是新推出的三年期 CPF-OA 组屋贷款:第一至三年 1.78% 年利率,比公积金普通户头利率低 0.72 个百分点,第四、五年 2.20%,其后 2.40%,只要 OA 利率维持 2.5% 保障利率,整个贷款期都低于建屋局的 2.6%。由于它跟随公积金利率而非 SORA,表现就像它所取代的建屋局贷款,只是更便宜;唯一的风险是若 OA 利率哪天升离保障利率,它也会跟着升。最低贷款额 S$100,000;POSB 估计以 S$400,000、20 年期贷款计算,锁定期内平均每年省约 S$3,100。三年期固定组屋贷款现为三年 2.08%,其后 3M SORA + 1.00%,最低贷款额 S$200,000,因此对多数借款人来说,CPF-OA 配套更划算。两个配套都不收提前还款费,承诺期内卖房免收费用,满三年后可免费转换一次配套,转贷客户另有律师费与估值费补贴,并在 2026 年 12 月 31 日前申请可获免费持久授权书(LPA)认证。DBS/POSB 另向组屋转贷客户发放现金奖励:贷款额 S$300,000 起 S$2,300,S$500,000 起 S$2,500,适用于 2026 年 7 月 1 日至 10 月 31 日的申请,且须于 10 月 31 日前接受批准书。如果您本来就用 DBS 或 POSB,选这家最顺手。
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OCBC 的组屋房贷定价长期位居本地银行前列,经纪商在扣除现金回赠与律师费补贴后,常将其列为三年期总成本最低的一家,但每月排名都可能变动。2026 年 9 月初经纪商列出的是两年期固定 1.60%(PropertyNet.SG)至 1.65%(MortgageWise),最低贷款额 S$400,000。真正的差异化优势不在利率,而在 OCBC 官网写明的条款:其 SORA 配套允许在头两年内提前偿还最多 50% 的贷款本金,远高于外界常引用的 20%;另有新贷款满一年后可免费转换其他定价配套。若您预期年终奖或意外收入、想提早削减本金,这是实打实省下的利息。OCBC 也公布了促销配套:一个月复合 SORA + 0.98%(第一至二年),其后 + 1.40%;不过经纪商谈到的三个月 SORA 加码更窄。适合: 重视成本、想要弹性还款的借款人。由于条款因配套而异,请在贷款批准书(Letter of Offer)中确认提前还款额度后再据此规划。
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UOB 的卖点是灵活性,而它目前的优惠在这五家中也最具体。网上申请 UOB 组屋房贷可获最高 S$2,700 的现金与高岛屋礼券,其中转贷现金部分最高 S$2,000,须于 2026 年 10 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日网上递交申请,并于 2027 年 4 月 7 日前接受贷款批准书,且不适用于第三方或中介转介。礼券分档已公布: 贷款额 S$300,000 至不足 S$500,000 送 S$200,S$500,000 至不足 S$1,000,000 送 S$500,S$1,000,000 及以上送 S$700。利率方面,UOB 只公布浮动配套:限量额度的三个月复合 SORA + 0.70%(第一至二年)、+ 0.80%(第三年)、其后 + 1.00%,锁定期两年,最低贷款额 S$250,000。以 2026 年 9 月 21 日的三个月 SORA(约 1.22%)换算约为 1.92%,高于本文的各固定配套,而且仅限新的直接向银行申请客户,经由经纪商递件并不符合资格。任何固定利率配套,UOB 都要求填写联络表格洽询。所谓的灵活性确有其事,但条件明确:自首次放款起满 24 个月后,可享一次免费配套转换,以贷款批准书条款为准。适合: 想拿网上申请优惠、并保留中途换配套而不付再融资费用的借款人。
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值得了解,主要是因为一个常见且代价不小的误解。渣打知名的 MortgageOne 抵销户头(以关联存款抵销贷款利息)仅适用于私人住宅,组屋不能用,最低贷款额 S$100,000。过去指引组屋屋主去看的产品是 HDB Home Suite,提供固定利率、SORA 挂钩与定存利率(FDR)配套,锁定期满后可免费转换。据此规划前请先确认一件事:截至 2026 年 9 月 25 日,「HDB」与「Home Suite」这两个词在渣打的房贷首页、MortgageOne 页面与绿色房贷页面上都完全找不到,旧的 HDB Home Suite 网址也已返回 404。该行官网目前只列出 MortgageOne、贷款重新定价(Loan Repricing)与绿色房贷。经纪商仍列有渣打针对已建成物业的固定与 SORA 配套,其列出的条件为:最低贷款额 S$100,000、最高为购价的 75%、年龄 21 至 65 岁、新加坡公民与永久居民年收入至少 S$30,000(外籍人士 S$36,000)。适合: 本来就是渣打客户、愿意直接找房贷专员询问的借款人。其余读者请先确认组屋配套是否仍然存在,再据此规划。
Visit website新加坡组屋房贷选项,均于 2026 年 9 月 25 日在各贷款机构官网核实。银行未公布的固定利率取自经纪商利率表(PropertyNet.SG 2026 年 9 月,9 月 4 日更新、MortgageWise 2026 年 9 月 21 日),属参考值而非报价。
| 贷款机构 | 主要利率 | 最低贷款额 | 锁定期 | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| HDB Concessionary | 2.6% p.a., unchanged | None | None | Dearest rate here, but the 25% downpayment can come entirely from CPF with no cash. You can leave for a bank later, never come back |
| DBS / POSB | 1.78% for years 1 to 3 on the new 3-Year CPF-OA HDB Loan (0.72 points below the CPF OA rate); 2.08% on the 3-Year Fixed | S$100,000 (CPF-OA loan); S$200,000 (fixed) | 3 years | The CPF-OA loan steps up to 2.20% in years 4 to 5 and 2.40% after, and would rise if the OA rate ever left its 2.5% floor. The 1.60% FHR6 package is no longer listed. No early repayment fee, and fees waived if you sell |
| OCBC | 1.60% to 1.65% 2-year fixed (broker); 1M SORA + 0.98% published on OCBC's own site | S$400,000 at the broker rate | 2 years | Prepay up to 50% of the loan in the first 2 years, and switch package free after year 1, but new loans only |
| UOB | 3M SORA + 0.70% for years 1 to 2 (about 1.92% at 21 Sep SORA); fixed rates quoted privately | S$250,000 | 2 years | The SORA package is a limited tranche for new direct-to-bank customers. The online promo needs an application by 31 Mar 2027 and acceptance by 7 Apr 2027 |
| Standard Chartered | Quoted per profile, nothing published | S$100,000 (broker-quoted) | Varies | Standard Chartered no longer names any HDB product on its own site. MortgageOne, the offset account, is private property only |
| HSBC and Maybank (not ranked here) | HSBC 1.45% 2-year fixed, the lowest HDB fixed rate on PropertyNet.SG's September 2026 table; Maybank showed 1.45% to 1.65% on late-August broker tables | Not published on the broker table (Maybank: S$200,000) | 2 years | Maybank's 1.45% floor needed a qualifying deposit of roughly S$30,000 to S$50,000, and Maybank is not in September's top three HDB fixed rates, so ask for a fresh quote |
建屋局 2.6% 为何没变,也不会变
这 2.6% 并非随意订定。它与公积金普通户头(OA)利率挂钩 +0.1 个百分点,而公积金局于 2026 年 9 月 22 日确认,OA 在 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日维持法定 2.5% 最低保障利率。OA 利率背后的市场公式(本地主要银行利率的三个月平均)在 2026 年 2 月至 4 月仅算出 0.32%,与保障利率差距极大。下一次检视是 2027 年 1 月,以这组数字来看不会有任何变化。
POSB 新配套借用建屋局的挂钩方式
POSB 围绕这个保障利率重建了组屋贷款配套。新推出的三年期 CPF-OA 组屋贷款以公积金 OA 利率为基准定价,而非 SORA:第一至三年 1.78%(比 OA 利率低 0.72 个百分点),第四、五年 2.20%(低 0.30),其后 2.40%(低 0.10),最低贷款额 S$100,000。只要 OA 维持 2.5%,它就始终低于建屋局的 2.6%;POSB 估计以 S$400,000、20 年期贷款计算,锁定期内平均每年省约 S$3,100。唯一的风险与建屋局贷款相同:若 OA 利率哪天升离保障利率,这个贷款也会跟着升。POSB 的另一个组屋配套三年期固定利率现为 2.08%,其后为 3M SORA + 1.00%;过去公布的 1.60% 五年期 FHR6 贷款已不再列出。
1.4% 以下的利率不是给您的
比较网站主打 1.35% 至 1.40%,那些属于私宅与大额贷款档:PropertyNet.SG 2026 年 9 月利率表上的 1.39% 与 1.40% 都是私人公寓利率,MortgageWise 自己的网页标题(2026 年 9 月 7 日)也为其 1.40% 利率设了 S$600,000 最低贷款额。回到实际的组屋贷款规模,情况完全不同:OCBC 两年期固定 1.60% 至 1.65% 的门槛是 S$400,000,DBS 两年期固定 1.65% 是 S$500,000,POSB 组屋配套则是 S$100,000 至 S$200,000,利率 1.78% 至 2.08%。一般组屋买家拿到的是较高的一档。
各银行实际公布了什么
「新加坡银行从不公布组屋利率」这个说法只对了一半,而错的那一半会让您少打一通电话:
| 银行 | 官网公布的内容 | 未公布 |
|---|---|---|
| DBS / POSB | 三年期 CPF-OA 组屋贷款 1.78%(第一至三年)、2.20%(第四至五年)、其后 2.40%,最低贷款额 S$100,000;组屋三年期固定 2.08%,其后 3M SORA + 1.00%,最低贷款额 S$200,000 | 无重要遗漏 |
| UOB | 3M 复合 SORA + 0.70%(第一至二年)、+ 0.80%(第三年)、其后 + 1.00% | 所有固定利率,须填联络表格 |
| OCBC | 1M 复合 SORA + 0.98%(第一至二年)、其后 + 1.40% | 其固定利率 |
| 渣打 | 什么都没有,连组屋产品都未列出 | 全部 |
而其中的门道跟直觉相反:同样这几家银行,经纪商利率表上的加码比银行官网公布的更窄,因为利率是按贷款额、收入与年限分档的。请把官网利率当作上限。
供您试算浮动配套时参考:根据 MortgageWise 利率表转载的金管局(MAS)数据,截至 2026 年 9 月 21 日,三个月复合 SORA 约为 1.22%,一个月约为 1.24%。因此 UOB 公布的 3M SORA + 0.70% 约等于 1.92%,OCBC 的 1M SORA + 0.98% 约等于 2.22%,都高于经纪商列出的 1.45% 至 1.65% 固定利率,这也是目前固定利率占优的原因。
真正的取舍是现金,不是额度
过去建屋局贷款能借得更多,现在已经不是了。自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局优惠贷款的贷款比例上限降至 75%,与银行贷款相同,两者都需付 25% 头期。真正的差别在现金:建屋局的 25% 可全额动用公积金,银行贷款则至少要有房价的 5% 为现金,而且固定期满后利率会浮动。
如何比较而不浪费一个月
- 先算 MSR。对多数组屋买家而言,30% 的房贷偿还比率会比 75% 的贷款比例更早卡住您,因此还清一笔车贷,往往比把利率压低 0.1% 更能提高可贷额度。
- 在同一周内向两三家银行取得正式报价。利率每月重新定价,过期的报价毫无意义。
- 排名前先扣掉各项优惠。现金回赠、律师费补贴与锁定期条款,对三年期总成本的影响经常大于表面利率。
- 看清弹性条款。OCBC 头两年最多可提前偿还 50%、UOB 满 24 个月一次免费转换、POSB 提前还款不收费,若您预期有奖金或打算卖房,这些都是实打实的钱。
延伸阅读
常见问题
2026 年建屋局贷款还是银行贷款好?
银行贷款更便宜。截至 2026 年 9 月 25 日,组屋适用的银行配套约在 1.45% 至 2.08% 之间,而建屋局为 2.6%。以 S$40 万贷款计算,0.5 至 1.15 个百分点的利差,一年约为 S$2,000 至 S$4,600 的利息;POSB 估计其 1.78% 的 CPF-OA 配套在锁定期内平均每年省约 S$3,100。真正的决定因素通常是现金,而非贷款比例:自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局与银行贷款的上限同为 75%,两者都需付 25% 头期。差别在于建屋局的 25% 可全额动用公积金普通户头,银行贷款则至少要有房价的 5% 为现金。若您手上没有这笔现金,或想要利率永不变动,选建屋局。若您有充足现金、可承受固定期满后的浮动风险、想节省利息,选银行。可日后由建屋局转银行,但银行不能转回建屋局。
现在新加坡最便宜的组屋房贷是哪一家?
以 2026 年 9 月 25 日的数字来看,PropertyNet.SG 9 月利率表上最便宜的组屋固定利率是 HSBC 两年期固定 1.45%,其次为 OCBC 两年期固定 1.60% 与丰隆银行(Hong Leong Bank)1.65%。这些是经纪商数字,请当作参考并索取正式报价。Maybank 在 8 月下旬的经纪商利率表上为 1.45% 至 1.65%,但 1.45% 这一档须在该行存入约 S$30,000 至 S$50,000 的合格存款,两年锁定期内赎回须付 0.75% 至 1.50%,且未进入 9 月组屋固定利率前三名。银行在自家官网公布的最便宜数字,是 POSB 新推出的三年期 CPF-OA 组屋贷款:第一至三年 1.78% 年利率,比公积金普通户头利率低 0.72 个百分点,最低贷款额 S$100,000。第四、五年升至 2.20%,其后 2.40%,只要 OA 利率维持 2.5%,就始终低于建屋局的 2.6%。POSB 三年期固定现为 2.08%,过去公布的 1.60% FHR6 配套已不再列出。请忽略比较网站上 1.35% 至 1.40% 的标价:那是私宅或大额贷款档(MortgageWise 自己的网页标题就为其 1.40% 利率注明 S$600,000 最低贷款额),一般组屋买家拿不到。
建屋局 2.6% 的优惠利率会在 2026 年 10 月调整吗?
不会。公积金局于 2026 年 9 月 22 日确认,普通户头(OA)利率在 2026 年 10 月 1 日至 12 月 31 日维持法定 2.5% 最低保障利率,因为 OA 的市场挂钩利率仍低于该保障利率。建屋局优惠利率与 OA 利率挂钩 +0.1 个百分点,因此这一季维持 2.6%。OA 利率取「市场公式(本地主要银行利率的三个月平均)」与 2.5% 保障利率中较高者,而该公式在 2026 年 2 月至 4 月仅算出 0.32%,离保障利率还差得很远。利率每年 1 月、4 月、7 月与 10 月检视,下一次可能调整是 2027 年 1 月,以目前数字来看可能性极低。这个挂钩如今也影响一家银行的贷款:POSB 三年期 CPF-OA 组屋贷款的利率定在 OA 利率之下,只要保障利率不变,它也不会变。
新加坡的银行会公布组屋房贷利率吗?
有些会,而不公布的那几家正是您必须主动去问的。DBS 完整公布两个 POSB 组屋配套:新推出的三年期 CPF-OA 组屋贷款第一至三年 1.78%(最低贷款额 S$100,000),三年期固定 2.08%(最低贷款额 S$200,000)。UOB 公布浮动促销配套为三个月复合 SORA + 0.70%(第一至二年),但固定利率一律要求填写联络表格。OCBC 公布一个月复合 SORA + 0.98% 的促销配套。渣打不公布任何利率,且截至 2026 年 9 月 25 日,其房贷首页完全没有列出组屋产品。重点在于:公布出来的数字通常是您能拿到的最差一档。同样这几家银行在经纪商利率表上的加码更窄(PropertyNet.SG 9 月利率表列出的 UOB 组屋浮动配套为 3M SORA + 0.25%,UOB 官网则是 + 0.70%),因为利率是按贷款额、收入与年限分档的。请把官网利率当作上限,并在同一周内取得至少两份正式报价。
组屋房贷可以再融资吗?
可以。建屋局贷款转银行贷款随时都可办理,且无罚金。银行转银行也很常见,通常每 2 至 3 年锁定期满后办理。请注意几点:最低贷款额(多数银行约 S$200,000 才受理,Maybank 为 S$200,000,POSB 的 CPF-OA 贷款为 S$100,000、固定配套为 S$200,000,UOB 公布的 SORA 配套则要求 S$250,000);律师费 S$1,800 至 S$3,000,除非银行代付;以及原贷款的锁定期罚金,锁定期内转贷通常为未还本金的约 1.5%。目前有两项转贷优惠正在进行:UOB 转贷现金回赠最高 S$2,000,属最高 S$2,700 优惠组合的一部分,须于 2026 年 10 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日网上递交申请、2027 年 4 月 7 日前接受批准书;DBS/POSB 组屋转贷现金奖励为贷款额 S$300,000 起 S$2,300、S$500,000 起 S$2,500,适用于 2026 年 7 月 1 日至 10 月 31 日的申请。
2026 年组屋头期款要多少?
两者都是 25%。建屋局贷款「只要 20%」的说法已经过时。自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局优惠贷款的贷款比例上限已由 80% 下调至 75%,与银行贷款一致。真正的差别在于付款方式。建屋局贷款:25% 头期,可全额用公积金普通户头支付,无需现金。银行贷款:同样 25% 头期,但至少要有房价的 5% 为现金,其余 20% 可用公积金或现金。印花税(BSD,以及 ABSD 若适用)另计。以 S$50 万房价为例:建屋局贷款需 S$12.5 万头期,可全用公积金;银行贷款同样需 S$12.5 万,其中 S$2.5 万必须是现金,S$10 万可用公积金。
2026 年组屋房贷最多能借多少?
有三道上限,以最低的一道为准。第一是贷款比例(LTV):自 2024 年 8 月 20 日起,建屋局贷款与银行贷款同为购价或估值(取较低者)的最高 75%。第二是房贷偿还比率(MSR):每月房贷供款不得超过月总收入的 30%,适用于组屋以及向发展商购买的执行共管公寓(EC)。第三是总偿债比率(TDSR):所有每月债务(含车贷、私人贷款、信用卡最低还款)合计不得超过月总收入的 55%。实务上,多数组屋买家受限的是 MSR,因此申请前先清掉既有债务,往往比四处比价压低利率更能提高可贷额度。
组屋可以用渣打 MortgageOne 吗?
不可以。MortgageOne 是抵销型户头(关联储蓄户头的现金可抵销贷款利息),仅限私人住宅,最低贷款额 S$100,000。渣打官网产品页写明适用于私人住宅,因此不论您存入多少现金,组屋都不符合资格。这一点常让买家搞混,因为 MortgageOne 是渣打最广为人知的房贷产品。渣打过去针对组屋的产品是 HDB Home Suite,但截至 2026 年 9 月 25 日,「HDB」与「Home Suite」这两个词在渣打的房贷首页、MortgageOne 页面与绿色房贷页面上都完全找不到,旧的产品网址也已返回 404。若您就是看中抵销功能:目前本地银行都没有为组屋贷款提供真正的抵销户头,那需要购买私宅才行。