> 速览: 国会已于 2026 年 9 月 8 日(星期二) 通过《地契(分层)(修正)法案》。楼龄 40 至 59 年 的私宅项目,集体出售所需同意门槛为 70%;楼龄 60 年及以上 者为 65%,两者原本都是 80%。较新的项目维持不变:不足 10 年为 90%,10 至 39 年为 80%。同一法案亦收紧了四项保障不愿出售业主的规定。新规尚未生效:生效日期至今未公布。
新加坡的集体出售同意门槛在 1999 年设定后,一直没有重新校准。2026 年 9 月 8 日,国会在二读当天通过了《地契(分层)(修正)法案》,改变了这个数字。该法案于 2026 年 8 月 4 日一读。
如果你在一个楼龄偏高的公寓拥有单位,这是今年至今对私宅业主影响最大的一项规则改动。以下是具体变化。
四个同意门槛级距
| 项目楼龄 | 同意门槛 | 变化 |
|---|---|---|
| 不足 10 年 | 90% | 不变 |
| 10 至 39 年 | 80% | 不变 |
| 40 至 59 年 | 70% | 新增,由 80% 下调 |
| 60 年及以上 | 65% | 新增,由 80% 下调 |
只有最旧的两个级距有变动。40 年以下的一切照旧,所以 2015 年落成的公寓业主完全不受影响。
律政部在 8 月 4 日提呈法案时给出的理由是:1999 年的门槛,是为当时年轻得多的房屋存量而写。此后许多项目已老化到「继续留守就意味着沉重且反复的资本开支」的阶段。
楼龄怎么算
《地契(分层)法令》本来就以项目最后一张 临时入伙准证(TOP) 的签发日期计算楼龄;若未曾签发 TOP,则以 法定竣工证书(CSC) 为准。新的级距同样以此为基准。
实务上的重点:不要凭「大家都说这里是几几年建的」来判断。请向管委会(MCST)或管理代理索取 TOP 日期的书面确认,因为差一年,就可能是 80% 与 70% 之别。
四项往反方向收紧的规定
同一份法案收紧了四件事,四件都对不愿出售的业主有利。
1. 更难发起。召开会议以组成集体出售委员会的要求书,现须至少 35% 业主(按份额值或单位数)签署。旧门槛为按份额值 20% 或按单位数 25%。律政部的说法是,要确保只有在已具备实质支持时才启动。
2. 签名期限减半。集体出售委员会收集集体出售协议签名的期限,由 12 个月 缩短至 6 个月。律政部将此定位为回应不愿出售业主长期承压的问题,同时仍留有足够收集时间。
3. 失败后的限制期更长。集体出售失败后的限制期由 2 年延长至 3 年。在这三年内,召开会议另组委员会须面对更高的要求书门槛:首次尝试 50%,其后第二次及以后的尝试,楼龄 40 至 59 年者为 70%,60 年及以上者为 65%。
4. 反对业主拿得更多。法庭判给反对业主的售价所得补偿,由 0.25% 上调一倍至 0.50%,或 每个单位 $2,000,以较高者为准。
海王星苑一类项目首次纳入
法案亦把集体出售制度开放给 非分层地契的私宅项目,即业主持有单位的长期租约、但不拥有底下土地的项目。
在此之前,这类项目不在制度之内:除非各单位租约长达至少 850 年(此时地主权益被视为名义价值),否则必须业主与地主一致同意才能出售。修订之后,这类项目可透过 多数同意 完成集体出售,并设有保障地主权益的措施。国会辩论报道中点名的例子是 海王星苑(Neptune Court),其土地由财政部持有。
决定你适用哪套规则的那个日期
生效日期 尚未 公布。律政部的立场是准备就绪时会公布;在此之前,楼龄 10 年及以上的项目仍一律适用现行的 80% 门槛。
生效之后,只有一个非黑即白的事实决定你的项目适用哪一套。
| 生效日当时的状况 | 适用规则 |
|---|---|
| 集体出售协议的第一个签名已取得 | 继续适用 现行 制度 |
| 第一个签名尚未取得 | 大部分 新 修订适用 |
| 委员会正在收集签名途中 | 可召开大会终止现有协议,并通过一份适用新制度的新协议条款,之后自生效日起有 7 个月 达到新门槛 |
律政部保留旧制度的理由是:对已依当时生效门槛签署的业主保持公平。
若你的项目正在进行集体出售,最实际的一件事,是取得第一个签名日期的书面确认。
政府为何此时出手
律政部长 唐振辉 在 9 月 8 日向国会说明了问题的规模:全国约 二十分之一 的非有地私宅楼龄已达 40 年或以上,即接近 250 个项目、约 20,000 个单位;由于 1970 至 1990 年代的建屋高峰,这个数字还会继续增加。
他的论点围绕旧楼维持安全的成本曲线:混凝土开裂与剥落更频繁,结构维修更大范围,而持续投入维修的回报开始递减。他举的例子是电梯:建设局(BCA)的指引是每部电梯预留 $120,000 作现代化更新,而 全面更换每部要 $200,000 至 $300,000,即使更新过的电梯也有使用年限。此外还有重新油漆、混凝土修补、防水与结构检查。他说,在部分项目中,管理费与储备金供款已被调高 多达 50%。
关于级距背后的原则,唐振辉表示同意门槛应反映项目的楼龄与处境,这与国会在 1999 年认可的原则一致。他亦向国会表示,集体出售仍然是「多数人的选择」,而这套框架「尊重选择不卖的业主的权利」。
辩论中有议员关注六个月签名期限对大型项目而言是否过短,以及被买断的业主要另觅住所的成本。
这对你意味着什么
若你的公寓楼龄 40 年或以上。重建更新从「不太可能」变成一个现实选项,楼龄越高,变化越大。但要留意次生效应:门槛下调会改变买家为「重建潜力」出的价,也会改变你面对下一笔大额储备金摊派时的算盘。
若你不想卖。能够压过你的数字确实降低了,但整个流程变得更难启动、更短、更难重来,而且要在你反对下强行推进的代价更高。请把上述四项保障当作一整套来看,而不是只看标题数字。
若你正在买房。项目的楼龄级距现在是一项实质事实,而非冷知识。请查问 TOP 日期、过去三年内是否有过失败的集体出售,以及现有的集体出售协议是否已有第一个签名。
若你住在非分层地契的长租约项目。一条原本不存在的路开通了。但它也是全新的,实务做法需要时间成形。
细则
- 本文为官方公告与法案二读内容的摘要,并非理财、法律或房地产建议。行动前请向你的管委会、你自己的律师及 律政部 确认自身处境。
- 法案 已于 2026 年 9 月 8 日通过,但 生效日期尚未公布。在公布之前,新门槛一概不适用。
- 文中数据来自律政部 2026 年 8 月 4 日关于修订建议的新闻稿,以及 2026 年 9 月 8 日国会二读的报道。通过日期取自国会本身对 2026 年第 18 号法案的记录。